Asuntolainan lyhennystahti

[Ari H]

Muutinpa otsikkoa ja siirrän jutun eri ryhmään.

jep. jos ja jos. Jollakin investointisummalla erän kasvu olisi vain
tuo 9 eur. Meillä on suht tiukka (lyhyt) ohjelma, voidaan tietysti
kysyä, että miksi.

Mielipide: jos lainan kokonaismäärä on sellainen, että joidenkin
riskien (työttömyys&lama, korkojen "räjähtäminen") toteutuminen
olisi Paha Juttu (= pankki veisi asunnon vuoden sisään tms), niin
ainakin silloin kannattaa lyhentää lainaa niin nopeasti kuin vaan
pystyy.

Sitten kun näiden riskien toteutuminen ei enää ole Paha Juttu,
sitten voi miettiä mikä olisi järkevä erä suhteessa haluttuun
elintasoon/ostovoimaan. Sitähän voi sitten vaikka pyytää
lyhennysvapaan vuoden, jos tarvitsee "kulutusluottoa" vaikka
autoa varten, sillä käytännössähän silloin saa kulutusluottoa
asuntolainan korolla.

Saako lyhennysvapaasta vuodesta muuten edelleen tehdä normaalit
verovähennykset, vai pitääkö vähän lyhentääkin?

Tämän voisi varmaan ohjata johonkin muuhunkin ryhmään, hmm...

Muttei niin tiukka, että 9 eur / kk romuttaisi kaikkea. Jos menee tiukille,
täytyy laittaa "akka sahalle töihin", kuten joskus tavataan sanoa...
Olipas reteästi sanottu, mutta minä olenkin herra talossa.
- vaimoni luvalla.

[[e-mail]]

Post by Ari H
Mielipide: jos lainan kokonaismäärä on sellainen, että joidenkin
riskien (työttömyys&lama, korkojen "räjähtäminen") toteutuminen
olisi Paha Juttu (= pankki veisi asunnon vuoden sisään tms), niin
ainakin silloin kannattaa lyhentää lainaa niin nopeasti kuin vaan
pystyy.

Tuota motivoi muuten kummasti esim exel-sheetti, jolla voi spekuloida
esim 25v lainan eri korkoja ja lyhennyksiä.. Lisälyhennykset alussa
kun
vähentää loppupään riskiä melko nopeasti. OP mainosti, että kannattaa
säästää vararahastoa tilille.. Ehkä niin, mutta sitten kannattanee
käyttää
pankkia, joka maksaa yli 5% korkoa..

Post by Ari H
Sitten kun näiden riskien toteutuminen ei enää ole Paha Juttu,
sitten voi miettiä mikä olisi järkevä erä suhteessa haluttuun
elintasoon/ostovoimaan. Sitähän voi sitten vaikka pyytää
lyhennysvapaan vuoden, jos tarvitsee "kulutusluottoa" vaikka
autoa varten, sillä käytännössähän silloin saa kulutusluottoa
asuntolainan korolla.

Toinen tapa mitä on tullut käytettyä on säästää toiselle tilille
koko ajan esim toisen palkka - lainanlyhennykset. Sitten
kertynyt ylijäämä käytetään pari kertaa vuodessa ylimääräisiin
lyhennyksiin, ellei ole esim remottitarvetta. Ei paljoa eroa
lopputuloksessa,
mutta tuo säästäminen vaatii enemmän itsekuria, toisaalta se
lyhennysvapaa on puolet ajasta heti nostettavissa..

Post by Ari H
Saako lyhennysvapaasta vuodesta muuten edelleen tehdä normaalit
verovähennykset, vai pitääkö vähän lyhentääkin?

Saa, korot juoksee kuitenkin.

Kolmas tapa on se, mitä meillä noudatetaan nyt. Lyhennys väännettiin
melko isoksi, mutta sovittiin, että pankista saa tarvittaessa
remonttia varten asuntolainaa lisää vanhan päälle samoin ehdoin.

Vanhassa talossa kannattaa pitää esim 5 000 euron marginaalia, esim
lainalupauksen muodossa tai sitten tilillä makaamassa. Öljypannun
tai katon hajotessa ei ole kiva alkaa järkkäämään pikavauhtia rahoja..

Toki kannattaa korjata ennen ongelmia..

Post by Ari H
Tämän voisi varmaan ohjata johonkin muuhunkin ryhmään, hmm...

Ei jaksa..

[Miika Oja]

Miltä kuulostaisi rahojen säästäminen etukäteen? Kun rahaa alkaa kertyä, on
se sellainen pallo ennen pitkää että sillä tekee niin paljon lisää rahaa
että 25 vuotta kutistuu kolmeen.

[Mikko J]

Post by Miika Oja
Miltä kuulostaisi rahojen säästäminen etukäteen? Kun rahaa alkaa kertyä,
on se sellainen pallo ennen pitkää että sillä tekee niin paljon lisää
rahaa että 25 vuotta kutistuu kolmeen.

Täysin älyttömältä, kun ottaa huomioon mitä se asuminen tulee maksamaan 25
vuodessa. Muutenkin ihmiselämä on aivan liian lyhyt että asuntoa kannattaisi
tavallisen tallukan käteisellä ostaa. Melkoinen pallo saa muutenkin olla
että esim 200ke (aika tyypillinen summa varmaa 25 vuoden lainalle) saisi
sijoitusvoittoina kolmessa vuodessa, jos tätä tarkoitit.


Mikko

[Miika Oja]

Post by Mikko J
Täysin älyttömältä, kun ottaa huomioon mitä se asuminen tulee maksamaan 25
vuodessa. Muutenkin ihmiselämä on aivan liian lyhyt että asuntoa
kannattaisi tavallisen tallukan käteisellä ostaa. Melkoinen pallo saa
muutenkin olla että esim 200ke (aika tyypillinen summa varmaa 25 vuoden
lainalle) saisi sijoitusvoittoina kolmessa vuodessa, jos tätä tarkoitit.

Tarvii sitten varmaan kirjoittaa tästä kirja.

[John Smith]

Post by Miika Oja

Post by Mikko J
Täysin älyttömältä, kun ottaa huomioon mitä se asuminen tulee maksamaan
25 vuodessa. Muutenkin ihmiselämä on aivan liian lyhyt että asuntoa
kannattaisi tavallisen tallukan käteisellä ostaa. Melkoinen pallo saa
muutenkin olla että esim 200ke (aika tyypillinen summa varmaa 25 vuoden
lainalle) saisi sijoitusvoittoina kolmessa vuodessa, jos tätä tarkoitit.

Tarvii sitten varmaan kirjoittaa tästä kirja.

kirjoita pois. Tekstisi on mukavaa luettavaa. Sinulla on paljon sanottavaa.

Mutta etukäteen säästäminen ei ole taloudellisesti kannattavaa. Jos
säästäjällä on sijoittajan taitoja, asetelma muuttuu.

[Ari H]

Post by Miika Oja
Miltä kuulostaisi rahojen säästäminen etukäteen? Kun rahaa alkaa
kertyä, on se sellainen pallo ennen pitkää että sillä tekee niin
paljon lisää rahaa että 25 vuotta kutistuu kolmeen.

Asuntosijoittaminen on sattumoisin yksi, pitkällä aikavälillä
varsin tuottoisa sijoitus/säästämistapa. Tästä seuraa, että
vuokralla asuminen kannattaa lopettaa heti, kun voisi harkita
ostavansa sijoitusasunnon, jossa voi itse asua seuraavat kaksi
vuotta. Siinä vaiheessa kannattaa ostaa se sijoitusasunto, ja
vuokrata se itselleen, ja verottajan hämäämiseksi teeskennellä
asuvansa omassa omistusasunnossa... ;-)

[Timo Koo]

Post by Ari H
Asuntosijoittaminen on sattumoisin yksi, pitkällä aikavälillä
varsin tuottoisa sijoitus/säästämistapa.

Ääni tälle.
Nykyisellä korkotasolla kaikkein edullisinta säästämistä on ottaa lainaa.
Asuntolainoissa korkotaso on 5% tai vähän alle, eli tuo (miinus inflaatio)
on se mitä pitää tavallaan maksaa "väärinpäin säästämisestä".

Lisäbonuksena tietty se, että vuokralla maksat "kuollutta lehmää", eikä
sijoituksen arvo varmasti nouse.

[Miika Kahelin]

Post by Timo Koo

Post by Ari H
Asuntosijoittaminen on sattumoisin yksi, pitkällä aikavälillä
varsin tuottoisa sijoitus/säästämistapa.

Ääni tälle.
Nykyisellä korkotasolla kaikkein edullisinta säästämistä on ottaa lainaa.
Asuntolainoissa korkotaso on 5% tai vähän alle, eli tuo (miinus inflaatio)
on se mitä pitää tavallaan maksaa "väärinpäin säästämisestä".
Lisäbonuksena tietty se, että vuokralla maksat "kuollutta lehmää", eikä
sijoituksen arvo varmasti nouse.

Vuokralla ei käytännössä kannata asua muualla, kuin paikkakunnalla jossa
omistuasunnosta irtipääseminen voi olla hankalaa, eikä asunnon
arvonnousu ole odotettavaa. Ehkä jossakin Kemijärvellä kannattaisi
ennemmin vuokrata asunto kuin ostaa se.

--
MK

[Janne Pa]

On Mon, 03 Dec 2007 10:33:19 +0200, Miika Kahelin

Post by Miika Kahelin
Vuokralla ei käytännössä kannata asua muualla, kuin paikkakunnalla
jossa omistuasunnosta irtipääseminen voi olla hankalaa, eikä asunnon
arvonnousu ole odotettavaa. Ehkä jossakin Kemijärvellä kannattaisi
ennemmin vuokrata asunto kuin ostaa se.

Nykyisillä hinnoilla ja laina-ajoilla on yks hailee omistaako vai
vuokraa, kun kumminkin suurimman osan elämästä pankki omistaa sinun
asuntosi ja sitten sinä kuolet. Rahallisesti asunnosta hyötyy vain
perikunta.

[Sampo Smolander]

Post by Janne Pa
On Mon, 03 Dec 2007 10:33:19 +0200, Miika Kahelin

Post by Miika Kahelin
Vuokralla ei käytännössä kannata asua muualla, kuin paikkakunnalla
jossa omistuasunnosta irtipääseminen voi olla hankalaa, eikä asunnon
arvonnousu ole odotettavaa. Ehkä jossakin Kemijärvellä kannattaisi
ennemmin vuokrata asunto kuin ostaa se.

Nykyisillä hinnoilla ja laina-ajoilla on yks hailee omistaako vai
vuokraa, kun kumminkin suurimman osan elämästä pankki omistaa sinun
asuntosi ja sitten sinä kuolet. Rahallisesti asunnosta hyötyy vain
perikunta.

Mietin vähän esimerkkinumeroita, saa kommentoida jos numeroissa
on jotain vikaa.

Halvemmanpuoleinen kerrostalokaksio Espoossa, hinta ehkä 110 000 e.
Asuntolainen korko 5%. Alussa 110000*0.05/12 = n. 460 euroa korkoa/kk.
Vastike ehkä 150 e/kk. Alussa kuukausikustannukset siis 610 e/kk.

Samanmoisen vuokra ehkä 650 e/kk.

Kyllähän tuo ostaminen noilla numeroilla hiukan halvemmalta näyttää.

[Kalle Kivimaa]

Post by Sampo Smolander
Kyllähän tuo ostaminen noilla numeroilla hiukan halvemmalta näyttää.

Vuokra vs. ostaminen -laskelmissa kannattaa myös huomioida se, että
vuokrat yleensä nousevat enemmän kuin omistusasunnon käyttökulut,
mutta lainakustannukset eivät nouse (rajatta).

Eli jos lähtötilanteessa tasaerälainalla ostaminen tulee edes
samanhintaiseksi kuin vuokralla asuminen, ja korot eivät ole
matalalla, kannattaa ostaa.

[Sampo Smolander]

Post by Sampo Smolander
Mietin vähän esimerkkinumeroita, saa kommentoida jos numeroissa
on jotain vikaa.
Halvemmanpuoleinen kerrostalokaksio Espoossa, hinta ehkä 110 000 e.
Asuntolainen korko 5%. Alussa 110000*0.05/12 = n. 460 euroa korkoa/kk.
Vastike ehkä 150 e/kk. Alussa kuukausikustannukset siis 610 e/kk.
Samanmoisen vuokra ehkä 650 e/kk.
Kyllähän tuo ostaminen noilla numeroilla hiukan halvemmalta näyttää.

Tai no, jos siis korot + vastike olisi tuon 610 e/kk vs, vuokra 650
e/kk, niin jos ei haluaisi vastaavaa vuokraa enemää asumisestaan maksaa
niin lainan lyhentämiseen jäivi huikeat 40 e/kk, eli 480 e/vuosi.

Tuolla tahdilla laina ei kovin nopeasti lyhenisi...

Mutta tässä tulee yhteiskunta apuun, olettaen että asuntovelallinen
käy töissä ja saa palkkaa, ja 460 e/kk koroista tarvitsee itse maksaa
kai vain n. 70% eli n. 320 e/kk.

Eli lainan lyhennyksiin jääkin 140 e enemmän/kk, eli yhteensä 180 e/kk
eli n. 2200 e/vuosi.

Eipä tuo laina silti kovin nopeasti lyhene.

[Matti Grönroos]

Post by Sampo Smolander

Post by Sampo Smolander
Mietin vähän esimerkkinumeroita, saa kommentoida jos numeroissa
on jotain vikaa.
Halvemmanpuoleinen kerrostalokaksio Espoossa, hinta ehkä 110 000 e.
Asuntolainen korko 5%. Alussa 110000*0.05/12 = n. 460 euroa korkoa/kk.
Vastike ehkä 150 e/kk. Alussa kuukausikustannukset siis 610 e/kk.
Samanmoisen vuokra ehkä 650 e/kk.
Kyllähän tuo ostaminen noilla numeroilla hiukan halvemmalta näyttää.

Tai no, jos siis korot + vastike olisi tuon 610 e/kk vs, vuokra 650
e/kk, niin jos ei haluaisi vastaavaa vuokraa enemää asumisestaan maksaa
niin lainan lyhentämiseen jäivi huikeat 40 e/kk, eli 480 e/vuosi.
Tuolla tahdilla laina ei kovin nopeasti lyhenisi...

Kyllä minä ehdottaisin, että ottaisit ihan kunnolla ja
realistisesti huomioon myös lyhennysten osuuden. Esimerkiksi
Excelissä on tarvittavat funktiot.

Toinen hyvä lähtökohta on ehdottomasti olla tekemättä laskelmaa
vain ensimmäisen asumisvuoden kulujen perusteella.

110000 euron laina 5%:n korkotasolla 20 vuodelle otettuna maksaa
726 eur/kk. 25 vuoden lainassa kuukausierä on 643 euroa.

Annuiteettilainan lyhennysnopeus riippuu korkoprosentista ja
laina-ajan pituudesta. Korkotasolla 5% ensimäisen kymmenen vuoden
aikana 15 vuodeksi otettu laina lyhenee noin puoleen, 20 vuodeksi
otettu noin kolmannekseen ja 25 vuodeksi otettu noin neljännekseen.

Oleellisempaa kuin lyhennystahti (josta pankki kyllä pitää huolen)
on kassavirran riittävyys. Kassavirralla kun maksetaan
kuukausittain lankeavat erät. Kassavirrassa taas tyypillisesti
kriittisimmät ajat ovat viisi ensimmäistä vuotta. Sen jälkeen
inflaatio ja reaalitulojen kasvu ovat tyypillisesti tuottaneet
hieman lisää pelivaraa.

Skenaariolaskelmissa sinun tulee arvioida tulevien aikojen
muutoksia. Nämä arviot tietenkin ovat aina enemmän tai vähemmän
spekulatiivisia.

Seuraavankaltaiset erät ovat laskelman kulmakiviä:

- Lainan kustannukset
- Korkovähennys (prosentti ehkä pysyy muuttumattomana, vähennyksen
määvä pienenee lainan lyhentyessä)
- Inflaatio. Hoitovastike yleensä seuraa inflaatiota.
- Vuokra-inflaatio. Vuokrat heittelehtivät aika paljon. Koko
maassa on 2000-luvun pitkän ajan vuokrainflaatio ollut keskimäärin
vajaat 3% vuodessa, pääkaupunkiseudulla jonkin verran enemmän.
Vuokrat siis nousevat tyypillisesti muita hintoja nopeammin.
- Reaalitulojen kasvu, siis nettopalkan nousu inflaatiota
nopeammin. Tämä riippuu ammatista. Joillakin aloilla palkat
nousevat nopeasti kokemusvuosien myötä ja joillakin taas hitaammin.
- Lainan päättyminen. Laskelma on aihetta ulottaa pitemmäksi kuin
laina-ajan pituus. Kun laina joskus viimein on saatu maksetuksi,
omistusasumisen asumiskulut romahtavat.

Laitoin tuossa käyttämääni skenaarioexceliin mainitut luvut
110.000 euroa, vastike 150 euroa ja vuokra 650 euroa.
Ennusteparametrit olivat korkovähennys 28%, korko 5%, inflaatio
1,8%, reaalitulojen nousu 2,5% ja vuokra-inflaatio 3%. 25 vuoden
laina-ajalla vuokra-asumisen kulut ovat ensimmäisen kolmen vuoden
ajan pienemmät, minkä jälkeen asiat käntyvät toisin päin. 10
vuoden kohdalla vuokra-asuminen on noin 18% kalliimpaa. 20 vuoden
lainassa omistusasuminen on aluksi noin 15% kalliimpaa ja
käännepiste on noin 8 vuoden kohdalla.

Matti

[Matti Grönroos]

Annuiteettilainan lyhennysnopeus riippuu korkoprosentista ja laina-ajan
pituudesta. Korkotasolla 5% ensimäisen kymmenen vuoden aikana 15
vuodeksi otettu laina lyhenee noin puoleen, 20 vuodeksi otettu noin
kolmannekseen ja 25 vuodeksi otettu noin neljännekseen.

Tuli näköjään vähän liikaa e-kirjaimia. Siis:

Korkotasolla 5% ensimäisen kymmenen vuoden aikana 15 vuodeksi
otettu laina lyhenee noin puoleen, 20 vuodeksi otettu noin
kolmanneksen ja 25 vuodeksi otettu noin neljänneksen.

Matti

[s***@googlemail.com]

On 7 Dec, 04:08, Sampo Smolander <sampo.smolander

Post by Sampo Smolander

Post by Sampo Smolander
Mietin vähän esimerkkinumeroita, saa kommentoida jos numeroissa
on jotain vikaa.
Halvemmanpuoleinen kerrostalokaksio Espoossa, hinta ehkä 110 000 e.

Tai no, jos siis korot + vastike olisi tuon 610 e/kk vs, vuokra 650
e/kk, niin jos ei haluaisi vastaavaa vuokraa enemää asumisestaan maksaa
niin lainan lyhentämiseen jäivi huikeat 40 e/kk, eli 480 e/vuosi.

Jos korot ja vastike ovat suunnilleen samat kuin vuokra, niin on
kyseessä todellinen edullinen vuokra-asunto tai on maksanut ylihintaa
asuntoa ostaessa. Vuokranantajallehan lasku näyttää siltä, että käteen
jäävä voitto = vuokra - korot - vastike. Jos tuo on nolla, niin
asunnon vuokraamisesta jollekin ei ole mitään tolkkua, koska siinä
vain saa niskaansa koko touhun riskit, muttei mitään tuloa. Ehkä
lyhytaikaisesti tuollainen tilanne voi vallita jossain tietyssä
markkinatilanteessa, mutta mitenkään pysyvä se ei voi olla. Jos huomaa
olevansa tuollaisessa tilanteessa vuokralaisena, niin sitten ehkä
kannattaa siinä pysyä, eikä hoppuilla asunnon ostamisen kanssa.
Tilanne korjautuu tuosta ajan myötä joko niin, että vuokrat nousevat
tai niin, että asuntojen hinnat laskevat. Jälkimmäinen on riski
asunnonostajalle ja taas edellisen tapahtuessa voi siirtyä
omistusasujaksi siinä vaiheessa, kun vuokrat lähtevät nousuun.

Realistisempi tilanne joka tapauksessa on siis se, että vuokra on
korkeampi kuin korko + vastike. Tuonkin voi minusta tehdä korkeammalla
korkotasolla kuin 5%, koska historiallisesti tuo on aika alhainen
taso. Toki nyt eurossa olo estää 80-luvun tasoiset korot, mutta
todennäköisesti korot siltikin pitkällä aikavälillä ovat yli 5%.

Post by Sampo Smolander
Tuolla tahdilla laina ei kovin nopeasti lyhenisi...
Mutta tässä tulee yhteiskunta apuun, olettaen että asuntovelallinen
käy töissä ja saa palkkaa, ja 460 e/kk koroista tarvitsee itse maksaa
kai vain n. 70% eli n. 320 e/kk.

Tämä tosiaan muuttaa tilannetta ostamisen suuntaan, etenkin, jos on
korkeammat tulot ja siten korkea marginaalivero. Korkeimmilla
marginaaliveroilla ei asuntolainaa kannata varmaan maksaa koskaan
pois, jos sen vain voi välttää, koska kyse on todella raskaasti
subventoidusta sijoittamisesta. Asunnon myynnistähän ei joudu
maksamaan edes myyntivoittoveroa, jos siellä asuu itse tarpeeksi
pitkään.

Post by Sampo Smolander
Eli lainan lyhennyksiin jääkin 140 e enemmän/kk, eli yhteensä 180 e/kk
eli n. 2200 e/vuosi.
Eipä tuo laina silti kovin nopeasti lyhene.

Niinpä. Siksipä omistusasujalla yleensä onkin vyö kireämmällä kuin
vuokra-asujalla niiden ensimmäisten vuosien ajan. Homma kääntyy
tietenkin sitten päälaelleen siinä vaiheessa, kun asunto vihdoin tulee
kokonaan maksettua. Omistusasujan kuluihin tulee muuten vielä kaikki
mahdollisesti asuntoon liittyvät korjaukset. Joskus kuulin sellaisen
nyrkkisäännön, että asuntoa korjataan sen elinaikana suunnilleen
samalla summalla, kuin mitä sen rakentaminen maksoi (kai laskettuna
inflaatiokorjaus huomioiden).

Samuli Saarelma

[P. Kärhä]

<***@googlemail.com> wrote in message news:110363b6-6ffb-4db9-be59-***@e10g2000prf.googlegroups.com...
"Jos korot ja vastike ovat suunnilleen samat kuin vuokra, niin on
kyseessä todellinen edullinen vuokra-asunto tai on maksanut ylihintaa
asuntoa ostaessa. Vuokranantajallehan lasku näyttää siltä, että käteen
jäävä voitto = vuokra - korot - vastike. Jos tuo on nolla, niin
asunnon vuokraamisesta jollekin ei ole mitään tolkkua, koska siinä
vain saa niskaansa koko touhun riskit, muttei mitään tuloa. Ehkä"

Vuokranantaja sijoittaa yhtälöön pääomaa, jolla hän saa esittämäsi voiton
positiiviseksi. Jos ottaa koko kämpän verran lainaa, niin korkusummasta
tulee sen verta iso, että voitto on väkisinkin negatiivinen.

Voi kämpän osto silti kannattaa. Omistusasuminen on pakkosäästämistä.
Eipähän tule törsättyä. Eräänä päivänä ne lainat on kokonaan maksettu. Sen
jälkeen on äveriäs olo, kun ei asuminen maksa käytännössä mitään.
Eläkkeelläkin tämä lienee toivottava olotila. Eläkkeillä ei juuri elä, jos
maksaa vuokria.

Tosin lainat pitäisi mitoittaa siten, että ne oikeasti lyhenee, mikä on
nykyään aika hankalaa, ellei hanki alle vähän pääomaa. Aika monella on
lyhennysohjelma, jolla ensi asuntoa lyhennetään melkein eläkeikään asti.
Loppuelämän investoinnit on siis tehty jo työuran alussa. Mahotonta
meininkiä.

Peté

[s***@googlemail.com]

Post by P. Kärhä
"Jos korot ja vastike ovat suunnilleen samat kuin vuokra, niin on
kyseessä todellinen edullinen vuokra-asunto tai on maksanut ylihintaa
asuntoa ostaessa. Vuokranantajallehan lasku näyttää siltä, että käteen
jäävä voitto = vuokra - korot - vastike. Jos tuo on nolla, niin
asunnon vuokraamisesta jollekin ei ole mitään tolkkua, koska siinä
vain saa niskaansa koko touhun riskit, muttei mitään tuloa. Ehkä"
Vuokranantaja sijoittaa yhtälöön pääomaa, jolla hän saa esittämäsi voiton
positiiviseksi.

Mutta voitto on alempi kuin pankista saatava korkotulo, joten
riskinotossa ei ole järkeä.

Post by P. Kärhä
Jos ottaa koko kämpän verran lainaa, niin korkusummasta
tulee sen verta iso, että voitto on väkisinkin negatiivinen.

Ei minusta mitenkään väkisin. Asuntovuokraamisessa on ns.
riskipreemio, joka kuvaa asunnon omistamiseen liittyvää riskiä.
Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan tuon preemion vuokranantajalle
siitä, ettei heidän tarvitse ottaa niskaansa asunnonomistamisen
riskejä. Asuntovuokraamisessa ei ole järkeä, jos sen tuotot jäävät
pankkikoron alapuolelle, koska siihen liittyy riskejä. Ainoastaan,
jos asuntojen hinnat ovat kovassa nousussa, voi olla järkevää ostaa
asunto, vaikka saisi vuokratuloilla katettua vain korkomenot, koska
tuotto tulee silloin asunnon hinnan noususta.

Post by P. Kärhä
Voi kämpän osto silti kannattaa. Omistusasuminen on pakkosäästämistä.
Eipähän tule törsättyä. Eräänä päivänä ne lainat on kokonaan maksettu. Sen
jälkeen on äveriäs olo, kun ei asuminen maksa käytännössä mitään.
Eläkkeelläkin tämä lienee toivottava olotila. Eläkkeillä ei juuri elä, jos
maksaa vuokria.

Jep, tämä on tietenkin hyvä peruste asunnon omistamiselle. Jos on
pysyvät kiinteät tulot, eikä ole koko ajan muuttamassa paikasta
toiseen, niin omistusasuminen kannattaa varmasti etenkin siis
Suomessa, kun valtio jostain syystä vielä subventoi sitä.

Post by P. Kärhä
Tosin lainat pitäisi mitoittaa siten, että ne oikeasti lyhenee, mikä on
nykyään aika hankalaa, ellei hanki alle vähän pääomaa. Aika monella on
lyhennysohjelma, jolla ensi asuntoa lyhennetään melkein eläkeikään asti.

Mikäs tässä on vikana? Kun tähän vielä huomioi sen, että omilta
vanhemmilta jossain vaiheessa perii heidän asuntonsa, niin eläkkeelle
jäädessä on ihan kunnon pääoma. Yleensä ihminen on eniten
rahantarpeessa juuri valmistuttuaan ja perheen perustettua, kun palkka
on pieni ja menot pienten lasten kanssa ovat suuret. En näe mitään
syytä, miksi tämän ajan oloja koittaisi vielä ehdoin tahdoin kurjistaa
tekemällä tiukan maksuaikataulun lainan takaisinmaksulle, jos pankki
suostuu löysempäänkin takaisinmaksuun. Myöhemmin palkan noustessa ja
lasten lähtiessä maailmalle taloudellinen tilanne helpottaa ja silloin
on varaa maksaa lainaa pois. Ja kuten kirjoitin aiemmin, Suomessa
valtio oikein kannustaa siihen, että pitää niskassa korkeaa
asuntolainaa, koska sen korot saa vähentää verotuksessa.

Post by P. Kärhä
Loppuelämän investoinnit on siis tehty jo työuran alussa. Mahotonta
meininkiä.

Mikäs tuossa on niin mahotonta? Ja tietenkin sitä itse asuntoa voi
vaihtaa moneenkin kertaan elämän aikana. Mikään ei pakota asumaan
siinä samassa kämpässä koko 25 vuoden laina-ajan yli.

Samuli Saarelma

[Jukka Marin]

Post by s***@googlemail.com
Mikäs tässä on vikana? Kun tähän vielä huomioi sen, että omilta
vanhemmilta jossain vaiheessa perii heidän asuntonsa, niin eläkkeelle
jäädessä on ihan kunnon pääoma. Yleensä ihminen on eniten
rahantarpeessa juuri valmistuttuaan ja perheen perustettua, kun palkka
on pieni ja menot pienten lasten kanssa ovat suuret. En näe mitään
syytä, miksi tämän ajan oloja koittaisi vielä ehdoin tahdoin kurjistaa
tekemällä tiukan maksuaikataulun lainan takaisinmaksulle, jos pankki
suostuu löysempäänkin takaisinmaksuun. Myöhemmin palkan noustessa ja
lasten lähtiessä maailmalle taloudellinen tilanne helpottaa ja silloin
on varaa maksaa lainaa pois. Ja kuten kirjoitin aiemmin, Suomessa
valtio oikein kannustaa siihen, että pitää niskassa korkeaa
asuntolainaa, koska sen korot saa vähentää verotuksessa.

Tietääkseni koroista saa vähentää noin neljänneksen ja loppu jää
itse maksettavaksi. Isossa ja pitkässä lainassa kenties satoja
tonneja. Järkevää? Minusta ei.

-jm

[s***@googlemail.com]

Post by Jukka Marin
Tietääkseni koroista saa vähentää noin neljänneksen ja loppu jää
itse maksettavaksi. Isossa ja pitkässä lainassa kenties satoja
tonneja. Järkevää? Minusta ei.

Olin tosiaan väärässä sen suhteen, ettei ole kyse samanlaisesta
asiasta kuin verovähennyksissä yleensä, vaan vähennysprosentti on
kaikilla sama tuloista riippumatta (28% ja ensiasunnossa asuvilla
30%).

Onko tuo järkevää vai ei, riippuu tietenkin tilanteesta. Vertailua voi
tehdä vaikkapa sen välillä, että maksaa asuntolainan nopeasti pois tai
maksaa sen hissukseen ja sijoittaa siinä säästyneet rahat johonkin
muuhun. Tuo valtion tuki tarkoittaa sitä, että jos pystyy siinä muussa
sijoituksessa lyömään asuntolainan koron, on sijoittaminen
kannattavampaa. Nykyisellä matalalla korkotasolla tuo ei ole mitenkään
mahdoton tehtävä.

Samuli Saarelma

[Timo Honkanen]

Post by Jukka Marin
Tietääkseni koroista saa vähentää noin neljänneksen ja loppu jää
itse maksettavaksi. Isossa ja pitkässä lainassa kenties satoja
tonneja. Järkevää? Minusta ei.
Olin tosiaan väärässä sen suhteen, ettei ole kyse samanlaisesta
asiasta kuin verovähennyksissä yleensä, vaan vähennysprosentti on
kaikilla sama tuloista riippumatta (28% ja ensiasunnossa asuvilla
30%).

Korkotuen lisäksi valtio tukee omistusasumista myös sillä, että asunnon
myyntivoitto on verotonta, kun siinä on asunut vähintään 2 vuotta. Tämä on
aika merkittävä juttu; jos sijoittaa samat rahat 25 vuodeksi osake- tai
korkomarkkinoille, kertyy pääomatuloveroa kymmeniä tuhansia euroja, vaikka
tuotto olisi vain suunnilleen inflaation tasolla.

Omistusasuminen kannattavuuden pystyy oikeastaan romuttamaan vain asuntojen
hintojen lasku tai merkittävä remonttitarve.

TH

[[e-mail]]

Post by Timo Honkanen
Korkotuen lisäksi valtio tukee omistusasumista myös sillä, että asunnon
myyntivoitto on verotonta, kun siinä on asunut vähintään 2 vuotta. Tämä on
aika merkittävä juttu; jos sijoittaa samat rahat 25 vuodeksi osake- tai
korkomarkkinoille, kertyy pääomatuloveroa kymmeniä tuhansia euroja, vaikka
tuotto olisi vain suunnilleen inflaation tasolla.

Totta, ja kun kämpässä on asuttu 2 vuotta, voi sen laittaa vuokralle.
Itse tein näin joskus vuosituhannen taitteen tienoilla. LAskeskelin,
että pelkkä vuokratuotto tuohon aikaan teki kaksinumeroista tuottoa
sijoitetulle pääomalle, toki velkavipua oli aika paljon, ja lyhennystä
piti maksaa vielä omastakin pussista. Sitten lopulta myyntivoitto oli
aika hyvä, yhteensä 4 vuodessa yli 50%.

Yksi tapa sijoittaa onkin se, että vaihtaa asuntoa vain vähän
kerrallaan isommaksi ja laitetaan edellinen kämppä vuokralle. Siis
ensin 25 neliöinen kämppä, kahden vuoden kuluttua ostetaan 35
neliöinen ja vuokrataan eka. Sitten esim 3 vuoden kuluttua myydään eka
kämppä, ostetaan taas 50 neliönen, ja vuokrataan 35 neliöinen jne..
Toki, itse tuli jo aikaa sitten myytyä se sijoituskämppä, kun
arvailin, ettei hinnat enää voi nousta:-). Väärin meni arvailut.

Laina muuttuu pois muutettaessa verotuksellisesti sijoituslainaksi,
joka on vähennyskelpoinen korkojen osalta pääomatuloista. Osa
remonttikuluista on myös vähennykelpoisia sijoituskämpässä.

[Sampo Smolander]

Post by ***@supertel.fi
Yksi tapa sijoittaa onkin se, että vaihtaa asuntoa vain vähän
kerrallaan isommaksi ja laitetaan edellinen kämppä vuokralle. Siis
ensin 25 neliöinen kämppä, kahden vuoden kuluttua ostetaan 35
neliöinen ja vuokrataan eka.

Pitää olla hyvät tulot, tai asua muualla kuin ruuhka-Suomessa, että on
varaa ostaa kaksi yksiötä parin vuoden välein (ilman että siis myy sitä
ensimmäistä).

[s***@googlemail.com]

On 19 Dec, 18:05, Sampo Smolander <sampo.smolander

Post by Sampo Smolander

Post by ***@supertel.fi
Yksi tapa sijoittaa onkin se, että vaihtaa asuntoa vain vähän
kerrallaan isommaksi ja laitetaan edellinen kämppä vuokralle. Siis
ensin 25 neliöinen kämppä, kahden vuoden kuluttua ostetaan 35
neliöinen ja vuokrataan eka.

Pitää olla hyvät tulot, tai asua muualla kuin ruuhka-Suomessa, että on
varaa ostaa kaksi yksiötä parin vuoden välein (ilman että siis myy sitä
ensimmäistä).

Niin, idea kai tuossa on se, että se vanha kämppä kustantaa itse
itsensä, eli siihen hankitaan vuokralainen, jonka vuokralla maksetaan
lainanhoitokulut (kämppä lainoitetaan 100%:n lainalla ja pitkällä
takaisinmaksuajalla). Käsittääkseni jutun pointti oli siinä, että jos
suoraan ostaa vuokrakämpän ja sitten joskus myy sen pois, niin joutuu
maksamaan veroa myyntivoitosta. Jos sen sijaan on ensin itse asunut
siinä 2 vuotta, niin koko voiton saa itselleen ja joutuu maksamaan
vain sen normaalin varainsiirtoveron.

Samuli Saarelma

[Timo Honkanen]

Post by s***@googlemail.com
takaisinmaksuajalla). Käsittääkseni jutun pointti oli siinä, että jos
suoraan ostaa vuokrakämpän ja sitten joskus myy sen pois, niin joutuu
maksamaan veroa myyntivoitosta. Jos sen sijaan on ensin itse asunut
siinä 2 vuotta, niin koko voiton saa itselleen ja joutuu maksamaan
vain sen normaalin varainsiirtoveron.

Juuri näin, ja varainsiirtoveronkin maksaa ostaja, joten tässä tapauksessa
se olisi maksettu jo silloin, kun alun perin osti tuon sijoituskämpän. Eli
asunnon arvonnoususta ei mene varainsiirtoveroa, vaan vain alkuperäisestä
hinnasta.

TH

[Sampo Smolander]

Post by s***@googlemail.com
On 7 Dec, 04:08, Sampo Smolander <sampo.smolander

Post by Sampo Smolander

Post by Sampo Smolander
Halvemmanpuoleinen kerrostalokaksio Espoossa, hinta ehkä 110 000 e.

Tai no, jos siis korot + vastike olisi tuon 610 e/kk vs, vuokra 650
e/kk,

Jos korot ja vastike ovat suunnilleen samat kuin vuokra, niin on
kyseessä todellinen edullinen vuokra-asunto tai on maksanut ylihintaa
asuntoa ostaessa.

Noita numeroita valitessa katselin espoolaisia kerrostalokaksioita
oikotie.fi:stä (vai olikohan se etuovi.com, en nyt muista kumpaa
käytin), ja en nyt ihan yksittäistä halvinta ottanut, mutta sekä hinnan
että vuokran valitsin niin että hakutulosten ekalla sivulla (kun haun
järjestää hinnan mukaan) on tuonhintaisia.

Eli lukujen pitäisi olla realistisia. Ellei sitten ole niin että
käytännössä asuntokaupat toteutuvat selvästi ilmoitetun hinnan alle?

Post by s***@googlemail.com
Vuokranantajallehan lasku näyttää siltä, että käteen
jäävä voitto = vuokra - korot - vastike.

Mutta eiväthän kaikki asunnon omistajat ja vuokranantajat ole
tilanteessa että asunnosta on koko asunnon hinnan kokoinen laina
jäljellä. Kun lainasumma on pienempi, korotkin ovat samassa suhteessa
pienemmät.

[Kalle Kivimaa]

Post by Sampo Smolander
Eli lukujen pitäisi olla realistisia. Ellei sitten ole niin että
käytännössä asuntokaupat toteutuvat selvästi ilmoitetun hinnan alle?

asuntojen.hintatiedot.fi luettelee paljonkin hyvässä tai tyydyttävässä
kunnossa olevia espoolaisia kaksioita alle 100000 euron toteutuneella
hinnalla. Toki listassa on kaupat viimeisen 12 kuukauden ajalta, joka
hiukan sotkee tilannetta.

Jos nyt laskee, että 100000 euron pääomasijoituksesta pitäisi saada
bruttotuottoa 10% vuodessa, pitäisi sellaisen vuokra-asunnon vuokran
olla suuruusluokkaa 800 euroa kuussa. Tällä kattaa viiden prosentin
korkomenon, 150 euron vastikkeen, ja päälle jää 3% bruttotuottoa
käytettäväksi remontteihin ja omaan tuottoon. Ei mitenkään kauhean
tuottavaa sijoittamista, siis. 650 euron kuukausivuokrasta käteen jää
1,2% sijoitetun pääoman tuotto ennen remontteja.

[s***@googlemail.com]

On 12 Dec, 11:03, Sampo Smolander <sampo.smolander

Post by Sampo Smolander

Post by s***@googlemail.com
On 7 Dec, 04:08, Sampo Smolander <sampo.smolander

Post by Sampo Smolander

Post by Sampo Smolander
Halvemmanpuoleinen kerrostalokaksio Espoossa, hinta ehkä 110 000 e.

Tai no, jos siis korot + vastike olisi tuon 610 e/kk vs, vuokra 650
e/kk,

Jos korot ja vastike ovat suunnilleen samat kuin vuokra, niin on
kyseessä todellinen edullinen vuokra-asunto tai on maksanut ylihintaa
asuntoa ostaessa.

Noita numeroita valitessa katselin espoolaisia kerrostalokaksioita
oikotie.fi:stä (vai olikohan se etuovi.com, en nyt muista kumpaa
käytin), ja en nyt ihan yksittäistä halvinta ottanut, mutta sekä hinnan
että vuokran valitsin niin että hakutulosten ekalla sivulla (kun haun
järjestää hinnan mukaan) on tuonhintaisia.
Eli lukujen pitäisi olla realistisia. Ellei sitten ole niin että
käytännössä asuntokaupat toteutuvat selvästi ilmoitetun hinnan alle?

Tai sitten minun teoriani ei toimi ainakaan silloin, kun asuntojen
hinnat ovat voimakkaassa nousussa.:-)

Voi nimittäin olla niin, että vuokra-asuntoja hankkivat laskevat osan
tuotosta tulevan asunnon hinnannoususta, jolloin he nousevien hintojen
tilanteessa tyytyvät alempiin vuokriin. Tästä tuli mieleen, että
periaatteessa vuokrat voivat olla täyden piin vaihesiirrossa asuntojen
hintoihin nähden. Hintojen ollessa nousussa kannattaa hankkia asunto,
vaikkei sille olisikaan hyvää vuokratuloa saatavissa, koska
hinnannoususta saa kuitenkin tuottoa sijoitukselle. Tämä lisää vuokra-
asuntojen tarjontaa ja siten painaa niiden hintoja alaspäin.

Jos sitten asuntojen hinnat kääntyvät laskuun, niin sijoitusmielessä
asuntoihin rahansa panneet lähtevät ensimmäisinä litomaan. Itse
asunnossa asuville eivät nousut eivätkä laskut oikeastaan tunnu
missään, koska he eivät kuitenkaan pane asuntoaan lihoiksi,
korkeintaan vaihtavat sitä. Tällöin tarjonta vuokramarkkinoilla
vähenee. Samalla jäljelle jääneillä vuokranantajilla on myös painetta
saada voittonsa revittyä pelkästään vuokrasta, koska asunnon hinnasta
on odotettavissa vain tappiota. Jos tähän vielä lisää sen, että
asuntojen hintojen laskiessa osa omistusasujista saattaa
väliaikaisesti siirtyä vuokra-asujaksi, niin tuloksena on kova paine
vuokrien nousulle.

Olisi mielenkiintoista nähdä, päteekö yllä kirjoittamani. Onko jollain
linkkiä asuntojen hintojen ja vuokrien historialliseen kehitykseen?

Post by Sampo Smolander

Post by s***@googlemail.com
Vuokranantajallehan lasku näyttää siltä, että käteen
jäävä voitto = vuokra - korot - vastike.

Mutta eiväthän kaikki asunnon omistajat ja vuokranantajat ole
tilanteessa että asunnosta on koko asunnon hinnan kokoinen laina
jäljellä. Kun lainasumma on pienempi, korotkin ovat samassa suhteessa
pienemmät.

Laskennallisesti on sama, paljonko lainasta on jäljellä. Loput
"korkomenoa" on sitten oman pääoman tuottoa. Jos omalle pääomalle saa
vuokraamalla saman tuoton kuin rahat pankkiin kantamalla, ei hommassa
ole järkeä, koska siinä lisää riskiä ilman, että tuotto-odotus
paranee.

Muutenkin sijoitusmielessä asuntoja hankkivan kannattaa yleensä ottaa
sellainen laina, jossa maksetaan vain korot. Pääoma kuitataan sitten
kerralla myymällä asunto.

Samuli Saarelma

[Timo Koo]

Post by Sampo Smolander
Tai no, jos siis korot + vastike olisi tuon 610 e/kk vs, vuokra 650
e/kk, niin jos ei haluaisi vastaavaa vuokraa enemää asumisestaan maksaa
niin lainan lyhentämiseen jäivi huikeat 40 e/kk, eli 480 e/vuosi.
Tuolla tahdilla laina ei kovin nopeasti lyhenisi...
Mutta tässä tulee yhteiskunta apuun, olettaen että asuntovelallinen
käy töissä ja saa palkkaa, ja 460 e/kk koroista tarvitsee itse maksaa
kai vain n. 70% eli n. 320 e/kk.
Eli lainan lyhennyksiin jääkin 140 e enemmän/kk, eli yhteensä 180 e/kk
eli n. 2200 e/vuosi.

Pitää myös huomioida, että inflaatio -vaikka pienikin- sulattaa lainapääomaa
pikkuhiljaa alta pois. Inflaatio kun toimii korkoa-korolle periaattella, ja
jo kymmenessä vuodessa alkaa näytellä merkittävää osaa.

Joskus kultaisella 70-luvulla inflaatio suorastaan maksoi asuntolainat pois.
Silloin olikin inflaatio 2-numeroinen...

[Timo Koo]

Post by Timo Koo
Pitää myös huomioida, että inflaatio -vaikka pienikin- sulattaa
lainapääomaa pikkuhiljaa alta pois. Inflaatio kun toimii korkoa-korolle
periaattella, ja jo kymmenessä vuodessa alkaa näytellä merkittävää osaa.
Joskus kultaisella 70-luvulla inflaatio suorastaan maksoi asuntolainat
pois. Silloin olikin inflaatio 2-numeroinen...

Itse itseäni tarkentaen:
Rahanarvokerrointa käyttäen
(http://www.stat.fi/til/eki/2005/eki_2005_2006-01-13_tau_001.html) voidaan
tarkastella vaikka kymmenen vuoden jaksoa 1991-2001 eli markka-aikaa.
Siis -91 nostettu 100.000 markan laina oli vuoden -01 rahassa "vain" 84.466
markkaa. Kymmenessä vuodessa "suli" pois semmoinen 15% lainapääomasta.

[Kerttu Pollari-Malmi]

Post by Timo Koo
Rahanarvokerrointa käyttäen
(http://www.stat.fi/til/eki/2005/eki_2005_2006-01-13_tau_001.html) voidaan
tarkastella vaikka kymmenen vuoden jaksoa 1991-2001 eli markka-aikaa.
Siis -91 nostettu 100.000 markan laina oli vuoden -01 rahassa "vain" 84.466
markkaa. Kymmenessä vuodessa "suli" pois semmoinen 15% lainapääomasta.

Toisaalta kannattaa myös huomata se, että korot olivat 90-luvun alussa
ihan toista kuin nykyisin. Otin mieheni kanssa asuntolainaa vuoden 1990
loppupuolella, ja kaikissa saamissamme lainatarjouksissa korkoprosentti
oli yli 15.

Kerttu Pollari-Malmi

[s***@googlemail.com]

Post by Timo Koo
Pitää myös huomioida, että inflaatio -vaikka pienikin- sulattaa lainapääomaa
pikkuhiljaa alta pois. Inflaatio kun toimii korkoa-korolle periaattella, ja
jo kymmenessä vuodessa alkaa näytellä merkittävää osaa.

Niin, tämä "inflaatiosyöminen" on siis sitä, että palkka nousee, mutta
lainan määrä pysyy samana. Lainahan ei siis itsessään mihinkään katoa.
Se vaan tuntuu pienemmältä, kun tulot nousevat.

Post by Timo Koo
Joskus kultaisella 70-luvulla inflaatio suorastaan maksoi asuntolainat pois.
Silloin olikin inflaatio 2-numeroinen...

Niinpä. Euroajan alle 2%:n inflaatio ei paljoa sulattele. Antamasi
15%:n sulatuksen kymmenessä vuodessa voi panna siihen kontekstiin,
että tuona aikana asuntojen hinnat nousivat ainakin
pääkaupunkiseudulla suunnilleen jotain sellaiset 100%.

Samuli Saarelma

[Matti Grönroos]

Post by s***@googlemail.com
Niinpä. Euroajan alle 2%:n inflaatio ei paljoa sulattele. Antamasi
15%:n sulatuksen kymmenessä vuodessa voi panna siihen kontekstiin,
että tuona aikana asuntojen hinnat nousivat ainakin
pääkaupunkiseudulla suunnilleen jotain sellaiset 100%.

2 prosentin inflaatio nostaa 10 vuodessa tuloja noin 22% suhteessa
lainapääomaan ja esimerkiksi 1,5 prosentin noin 16%. Eivät nämä
nyt täysin merkityksettömiä lukuja nekään ole.

Jos ammattiura ei ole aivan jämähtänyt paikoilleen,
ammattivuosi-identtinen reaalitulojen nousu sulattaa aika nopeasti
kipeän asuntolainan vähemmän kipeäksi.

En oikein löydä suoraa asiayhteyttä asuntojen hinnan nousun ja jo
ostetun asunnon lainarasituksen kehittymisen kanssa. Voihan niitä
toki vertailla toisiinsa, samalla tavoin kuin vaikka kuun ja
auringon etäisyyttä maasta.

Matti

[s***@googlemail.com]

Post by Matti Grönroos

Post by s***@googlemail.com
Niinpä. Euroajan alle 2%:n inflaatio ei paljoa sulattele. Antamasi
15%:n sulatuksen kymmenessä vuodessa voi panna siihen kontekstiin,
että tuona aikana asuntojen hinnat nousivat ainakin
pääkaupunkiseudulla suunnilleen jotain sellaiset 100%.

2 prosentin inflaatio nostaa 10 vuodessa tuloja noin 22% suhteessa
lainapääomaan ja esimerkiksi 1,5 prosentin noin 16%. Eivät nämä
nyt täysin merkityksettömiä lukuja nekään ole.

Eivät merkityksettömiä, mutta pieniä suhteessa siihen, mitä nettoaa
vain sillä, että omistaa asunnon, jonka hinta nousee.

Post by Matti Grönroos
Jos ammattiura ei ole aivan jämähtänyt paikoilleen,
ammattivuosi-identtinen reaalitulojen nousu sulattaa aika nopeasti
kipeän asuntolainan vähemmän kipeäksi.

Niin, tämä on todennäköisesti nopeampi tapa tuloille nousta kuin
pelkät inflaatiokorotukset.

Post by Matti Grönroos
En oikein löydä suoraa asiayhteyttä asuntojen hinnan nousun ja jo
ostetun asunnon lainarasituksen kehittymisen kanssa. Voihan niitä
toki vertailla toisiinsa, samalla tavoin kuin vaikka kuun ja
auringon etäisyyttä maasta.

Pointti oli siinä, että jos ostit vaikka sen esimerkin 100 000 markan
asunnon vuonna 1991, siihen liittyvä laina "tuntui" sinulle kymmenen
vuoden päästä (Timon laskelmien mukaan) 84 466 markalta, vaikket olisi
sitä lyhentänyt lainkaan. Nettovoittoa tuossa on siis reilut 15 000
markkaa. Tämä kuitenkin kalpenee sen rinnalla, että samaan aikaan
asuntosi arvo on noussut 200 000 markkaan, jossa siis nettovoittoa on
100 000 mk. Jos siis et olisi lyhentänyt lainaa lainkaan, olisit
netonnut 115 000 mk, josta tuota "inflaatiosulattelua" on vain pieni
osa. Pääosa pelkästä odottelusta oli tullut siitä, että asunnon hinta
oli noussut, ei inflaatiosta. Joskus kultaisella 1970-luvulla
inflaation osuus on saattanut olla merkittävämpikin.

Harkitessasi asunnon ostamista ja siihen liittyvää lainarasitusta,
tuolla asuntojen hinnnannousulla on suurempi vaikutus päätökseen kuin
inflaatiolla. Toki jos ajattelee niin, ettei realisoi asuntoaan ennen
kuolemaa, niin sitten tuolla asunnon hinnan nousulla ei sinulle
itsellesi ole merkitystä. Perikunnallesi sillä silloinkin on
merkitystä, koska sen ansiosta olit onnistunut hankkimaan kalliimman
asunnon kuin mitä tulojesi perusteella olisi voinut ajatella.

Samuli Saarelma

[Jukka Marin]

Post by s***@googlemail.com
Pointti oli siinä, että jos ostit vaikka sen esimerkin 100 000 markan
asunnon vuonna 1991, siihen liittyvä laina "tuntui" sinulle kymmenen
vuoden päästä (Timon laskelmien mukaan) 84 466 markalta, vaikket olisi
sitä lyhentänyt lainkaan. Nettovoittoa tuossa on siis reilut 15 000
markkaa. Tämä kuitenkin kalpenee sen rinnalla, että samaan aikaan
asuntosi arvo on noussut 200 000 markkaan, jossa siis nettovoittoa on
100 000 mk. Jos siis et olisi lyhentänyt lainaa lainkaan, olisit
netonnut 115 000 mk,

Ja kun -90 ostamani asunnon hinta tippui 6 vuodessa yli 300000 kmk:sta
reiluun 200 kmk:aan, niin paljonkos minä nettosinkaan maksettuani lainasta
edullista 14.75% korkoa?

-jm

[s***@googlemail.com]

Post by Jukka Marin

Post by s***@googlemail.com
Pointti oli siinä, että jos ostit vaikka sen esimerkin 100 000 markan
asunnon vuonna 1991, siihen liittyvä laina "tuntui" sinulle kymmenen
vuoden päästä (Timon laskelmien mukaan) 84 466 markalta, vaikket olisi
sitä lyhentänyt lainkaan. Nettovoittoa tuossa on siis reilut 15 000
markkaa. Tämä kuitenkin kalpenee sen rinnalla, että samaan aikaan
asuntosi arvo on noussut 200 000 markkaan, jossa siis nettovoittoa on
100 000 mk. Jos siis et olisi lyhentänyt lainaa lainkaan, olisit
netonnut 115 000 mk,

Ja kun -90 ostamani asunnon hinta tippui 6 vuodessa yli 300000 kmk:sta
reiluun 200 kmk:aan, niin paljonkos minä nettosinkaan maksettuani lainasta
edullista 14.75% korkoa?

Niin, asunnon hinnan lasku on omistusasumiseen aina liittyvä riski.
Niinhän olen tuolla ylempänäkin kirjoittanut vuokrien suuruuksista
teorioita kehitellessäni. Etenkin lyhyellä tähtäimellä riski voi olla
merkittäväkin. Mutta jos aikoo asunnossaan asua vaikka parikymmentä
vuotta (=se pitkän asuntolainan kesto), niin todennäköisesti tuossa
ajassa jää voitolle, vaikka siihen joku laskukin sattuisi väliin.
Todennäköisesti jopa tuo sinun 1990 ostamasi asunto on nyt arvokkaampi
kuin 50 000 euroa.

Edes asunnon vaihto ei vaikuta asiaan, koska vaihdettaessa maksetaan
vain asuntojen hintojen välinen summa. Ainoastaan, jos käy niin kuin
joillekin kävi 1990-luvun alussa, että ostetaan uusi ennen kuin oma on
vielä myyty, niin kahden asunnon loukussa jyrkkään laskuun joutuminen
voi viedä kaiken alta ja jäädä vielä velkaa kaupanpäälle.

Itse omistin Espoossa asunnon 1992-2002 ja se tosiaan nousi melko
tarkkaan tuon 100% tuossa ajassa.

Korolla taas ei tämän asian kanssa ole mitään merkitystä. Tuollaiset
korot liittyvät muutenkin devalvaatiomarkkaan, eikä niitä hyvin
todennäköisesti tulla euroaikana koskaan näkemään.

Samuli Saarelma

[Matti Grönroos]

Post by s***@googlemail.com
Pointti oli siinä, että jos ostit vaikka sen esimerkin 100 000 markan
asunnon vuonna 1991, siihen liittyvä laina "tuntui" sinulle kymmenen
vuoden päästä (Timon laskelmien mukaan) 84 466 markalta, vaikket olisi
sitä lyhentänyt lainkaan. Nettovoittoa tuossa on siis reilut 15 000
markkaa. Tämä kuitenkin kalpenee sen rinnalla, että samaan aikaan
asuntosi arvo on noussut 200 000 markkaan, jossa siis nettovoittoa on
100 000 mk. Jos siis et olisi lyhentänyt lainaa lainkaan, olisit
netonnut 115 000 mk, josta tuota "inflaatiosulattelua" on vain pieni
osa.

Kansantalouden tulevaisuuden nimissä lainalaskelmia toivottavasti
ei kovin laajalti tehdä tältä pohjalta.

Matti

[s***@googlemail.com]

Post by Matti Grönroos

Post by s***@googlemail.com
Pointti oli siinä, että jos ostit vaikka sen esimerkin 100 000 markan
asunnon vuonna 1991, siihen liittyvä laina "tuntui" sinulle kymmenen
vuoden päästä (Timon laskelmien mukaan) 84 466 markalta, vaikket olisi
sitä lyhentänyt lainkaan. Nettovoittoa tuossa on siis reilut 15 000
markkaa. Tämä kuitenkin kalpenee sen rinnalla, että samaan aikaan
asuntosi arvo on noussut 200 000 markkaan, jossa siis nettovoittoa on
100 000 mk. Jos siis et olisi lyhentänyt lainaa lainkaan, olisit
netonnut 115 000 mk, josta tuota "inflaatiosulattelua" on vain pieni
osa.

Kansantalouden tulevaisuuden nimissä lainalaskelmia toivottavasti
ei kovin laajalti tehdä tältä pohjalta.

Mitä tekemistä tällä on kansantalouden kanssa? Yllä kirjoitettuhan
koskee vain asunnon omistamista (ja silloinkin todennäköisesti vain
kasvukeskuksissa). Teollisuuden investoihin tai valtion lainanottoon
tuo ei tietenkään päde.

Samuli Saarelma

[Timo Koo]

Post by Matti Grönroos
2 prosentin inflaatio nostaa 10 vuodessa tuloja noin 22% suhteessa
lainapääomaan ja esimerkiksi 1,5 prosentin noin 16%. Eivät nämä
nyt täysin merkityksettömiä lukuja nekään ole.

Eivät merkityksettömiä, mutta pieniä suhteessa siihen, mitä nettoaa
vain sillä, että omistaa asunnon, jonka hinta nousee.

Post by Matti Grönroos
Jos ammattiura ei ole aivan jämähtänyt paikoilleen,
ammattivuosi-identtinen reaalitulojen nousu sulattaa aika nopeasti
kipeän asuntolainan vähemmän kipeäksi.

Niin, tämä on todennäköisesti nopeampi tapa tuloille nousta kuin
pelkät inflaatiokorotukset.
----------------------------------------------

Asunnon arvon nousu toki on yleensä paljon merkityksellisempi seikka kuin
inflaatio. Poittini oli kuitenkin se, että yleensä vertailtaessa
vuokra/omistusasuntoa tuo inflaatio unohtuu pohdinnoista, vähän niinkuin
positiivinen palkkakehitys. Sinänsä se ei paljon sitä tuoretta lapsiperhettä
lohduta, kun ne asuntolainan lyhennyseurot pitää raapia kasaan tässä ja
nyt....

Toki sitten on sellainen seurannaisvaikutus siitä, että omistaa -vaikkakin
100% velkaisen- asunnon, että pankki on hövelimpi sitten joustamaan esim.
extraluoton merkeissä jos tilanne sitä vaatii. Näppärästi asunto kelpaakin
vielä esim. 5.000 euron lainalle vakuudeksi, vaikka muuten on kattohirteen
asti velkojen vakuutena.

[s***@googlemail.com]

Post by Timo Koo
Asunnon arvon nousu toki on yleensä paljon merkityksellisempi seikka kuin
inflaatio. Poittini oli kuitenkin se, että yleensä vertailtaessa
vuokra/omistusasuntoa tuo inflaatio unohtuu pohdinnoista, vähän niinkuin
positiivinen palkkakehitys. Sinänsä se ei paljon sitä tuoretta lapsiperhettä
lohduta, kun ne asuntolainan lyhennyseurot pitää raapia kasaan tässä ja
nyt....

Aivan, juuri tästä syystä ei minusta lapsiperheen kannata mitenkään
hoppuilla sen takaisinmaksun kanssa. Toki hitaalla maksuaikataululla
tulee maksaneeksi pankille kokonaisuutena enemmän rahaa, mutta koska
ne ensimmäiset vuodet ovat yleensä vaikeimpia, ei niitä ole syytä
tehdä yhtään vaikeammiksi kuin ehdottomasti on pakko. Tärkeämpää on
saada jalka oven väliin, eli päästä omistusasumiseen kiinni kuin saada
äkkiä maksettua iso asuntovelka pois.

Post by Timo Koo
Toki sitten on sellainen seurannaisvaikutus siitä, että omistaa -vaikkakin
100% velkaisen- asunnon, että pankki on hövelimpi sitten joustamaan esim.
extraluoton merkeissä jos tilanne sitä vaatii. Näppärästi asunto kelpaakin
vielä esim. 5.000 euron lainalle vakuudeksi, vaikka muuten on kattohirteen
asti velkojen vakuutena.

Oho! Pitääkö tämä edelleen paikkaansa, kun on puhuttu globaalista
luottokriisistä, eli siitä, ettei pankeilla olekaan jaella rahaa sinne
tänne lainoihin?

Samuli Saarelma

[Timo Koo]

Post by Timo Koo
Toki sitten on sellainen seurannaisvaikutus siitä, että omistaa -vaikkakin
100% velkaisen- asunnon, että pankki on hövelimpi sitten joustamaan esim.
extraluoton merkeissä jos tilanne sitä vaatii. Näppärästi asunto kelpaakin
vielä esim. 5.000 euron lainalle vakuudeksi, vaikka muuten on kattohirteen
asti velkojen vakuutena.

Oho! Pitääkö tämä edelleen paikkaansa, kun on puhuttu globaalista
luottokriisistä, eli siitä, ettei pankeilla olekaan jaella rahaa sinne
tänne lainoihin?
------------------------------------------------------

Kyllä pitää paikkansa. Ehdottivat jopa ihan varmuuden vuoksikin. Se on
nimittäin asunnon vakuusarvo sellaista pankkimatematiikkaa, ettei sitä tavan
tallaaja heti ymmärrä. Pääsääntöisesti asunnon _myyntihinnasta_ 70% käy
vakuudeksi, loput asunnon hinnasta pitää repiä muualta (säästöt,
valtiontakaus, toinen laina). Ja jos tilanne on ihan "kinthaalla" vakuuksien
suhteen, niin muutaman tonnin takausvaje on haasteellinen neuvoteltavaksi.
Vaan jos innostuu ottamaan sellaisen keskeytysturvan, niin sen hinta
lisätään kylmästi lainasumman jatkoksi - siis lainaa kasvatetaan se sama
asunto vakuutena, joka äsken ei millään meinannut riittää vakuudeksi...

Ei se globaali luottokriisi juuri tunnu tänne peräpohjolaan vaikuttavan.

[P3 Qla]

Post by Timo Koo
Pitää myös huomioida, että inflaatio -vaikka pienikin- sulattaa lainapääomaa
pikkuhiljaa alta pois. Inflaatio kun toimii korkoa-korolle periaattella, ja
jo kymmenessä vuodessa alkaa näytellä merkittävää osaa.

Niin, tämä "inflaatiosyöminen" on siis sitä, että palkka nousee, mutta
lainan määrä pysyy samana. Lainahan ei siis itsessään mihinkään katoa.
Se vaan tuntuu pienemmältä, kun tulot nousevat.

Post by Timo Koo
Joskus kultaisella 70-luvulla inflaatio suorastaan maksoi asuntolainat pois.
Silloin olikin inflaatio 2-numeroinen...
Niinpä. Euroajan alle 2%:n inflaatio ei paljoa sulattele. Antamasi
15%:n sulatuksen kymmenessä vuodessa voi panna siihen kontekstiin,
että tuona aikana asuntojen hinnat nousivat ainakin
pääkaupunkiseudulla suunnilleen jotain sellaiset 100%.
Samuli Saarelma

hmm, otappa ajatus. PK-seudulla aikasta monella on 300 Keur lainaa.

2 % tekee enemmän, kuin moni samuli ehti säästää ...

[John Smith]

Post by Ari H
Muutinpa otsikkoa ja siirrän jutun eri ryhmään.

jep. jos ja jos. Jollakin investointisummalla erän kasvu olisi vain
tuo 9 eur. Meillä on suht tiukka (lyhyt) ohjelma, voidaan tietysti
kysyä, että miksi.

Mielipide: jos lainan kokonaismäärä on sellainen, että joidenkin
riskien (työttömyys&lama, korkojen "räjähtäminen") toteutuminen
olisi Paha Juttu (= pankki veisi asunnon vuoden sisään tms), niin
ainakin silloin kannattaa lyhentää lainaa niin nopeasti kuin vaan
pystyy.

lainaa on nyt mummon miljoona, ohjelma on 9:ksi vuodeksi. Kaikki on
suhteellista; vanhemmat pitävät sitä normaalina ohjelmana.
However; Tämän päivän "hetikaikkimulletänne vaikkasitten 30 v
maksuajalla" -mentaliteetin valossa tuo on lyhyt ohjelma.

Post by Ari H
Sitten kun näiden riskien toteutuminen ei enää ole Paha Juttu,
sitten voi miettiä mikä olisi järkevä erä suhteessa haluttuun
elintasoon/ostovoimaan. Sitähän voi sitten vaikka pyytää
lyhennysvapaan vuoden, jos tarvitsee "kulutusluottoa" vaikka
autoa varten, sillä käytännössähän silloin saa kulutusluottoa
asuntolainan korolla.

kyllä meillä aletaan rälläämään, kunhan saadaan "akka sahalle"... ; )

Post by Ari H
Saako lyhennysvapaasta vuodesta muuten edelleen tehdä normaalit
verovähennykset, vai pitääkö vähän lyhentääkin?

saa. Peruste on maksettu asuntolainen korko.

Post by Ari H
Tämän voisi varmaan ohjata johonkin muuhunkin ryhmään, hmm...

[Mikko J]

Post by John Smith

Post by Ari H
Muutinpa otsikkoa ja siirrän jutun eri ryhmään.

jep. jos ja jos. Jollakin investointisummalla erän kasvu olisi vain
tuo 9 eur. Meillä on suht tiukka (lyhyt) ohjelma, voidaan tietysti
kysyä, että miksi.

Mielipide: jos lainan kokonaismäärä on sellainen, että joidenkin
riskien (työttömyys&lama, korkojen "räjähtäminen") toteutuminen
olisi Paha Juttu (= pankki veisi asunnon vuoden sisään tms), niin
ainakin silloin kannattaa lyhentää lainaa niin nopeasti kuin vaan
pystyy.

lainaa on nyt mummon miljoona, ohjelma on 9:ksi vuodeksi. Kaikki on
suhteellista; vanhemmat pitävät sitä normaalina ohjelmana.
However; Tämän päivän "hetikaikkimulletänne vaikkasitten 30 v
maksuajalla" -mentaliteetin valossa tuo on lyhyt ohjelma.

Jaa-a, tiedä häntä. Jos otetaan puntariin suomalaisten keskitulot ja mitä
asunnot maksaa, on monet pakotettu maksamaan lainaa tuntuvasti tuota
pidempään, eikä kaikilla ole mahdollisuutta lähes 2000 euron
kuukausilyhennyksiin, mitä tuokin laina vaatii. Tuohon kun päälle pitäisi
vielä vastikkeetkin maksaa. Omasta mielestäni tuntuvasti 20 vuoden lainaa
typerämpää on jäädä vuokra-asuntoon säästämään, sillä sellaista korkoa
säästöille on aika vaikea/mahdoton saada, ettei kämpän hankkiminen
lainarahalla heti kun se vain on mahdollista olisi kannattavampaa.

Itse olen tullut toki myös siihen tulokseen että ainoa todellinen "turva"
korkojen nousua ja tulevaisuuden ahdinkoa ajatellen on maksaa lainaa niin
paljon alussa kuin mahdollista. Maksuohjelma näyttää hyvin samankaltaiselta
kuin sinulla. Sen sijaan jos kämppää varten ottaa 30 vuoden tai pidemmän
lainan niin silloin eletään yli varojen, siis jos näin pitkä laina otetaan
sen takia ettei suurempiin kuukausieriin riitä maksukyky. Koron nousun
tuomat maksuajan pidennykset ja alkuvuosien mitätön lyhennys ovat nimittäin
moisella maksuajalla jo niin suuria riskejä etten itse lähtisi moiseen kuuna
päivänä.

Mikko

[John Smith]

Post by Mikko J

Post by John Smith

Post by Ari H
Muutinpa otsikkoa ja siirrän jutun eri ryhmään.

jep. jos ja jos. Jollakin investointisummalla erän kasvu olisi vain
tuo 9 eur. Meillä on suht tiukka (lyhyt) ohjelma, voidaan tietysti
kysyä, että miksi.

Mielipide: jos lainan kokonaismäärä on sellainen, että joidenkin
riskien (työttömyys&lama, korkojen "räjähtäminen") toteutuminen
olisi Paha Juttu (= pankki veisi asunnon vuoden sisään tms), niin
ainakin silloin kannattaa lyhentää lainaa niin nopeasti kuin vaan
pystyy.

lainaa on nyt mummon miljoona, ohjelma on 9:ksi vuodeksi. Kaikki on
suhteellista; vanhemmat pitävät sitä normaalina ohjelmana.
However; Tämän päivän "hetikaikkimulletänne vaikkasitten 30 v
maksuajalla" -mentaliteetin valossa tuo on lyhyt ohjelma.

Jaa-a, tiedä häntä. Jos otetaan puntariin suomalaisten keskitulot ja mitä
asunnot maksaa, on monet pakotettu maksamaan lainaa tuntuvasti tuota
pidempään, eikä kaikilla ole mahdollisuutta lähes 2000 euron
kuukausilyhennyksiin, mitä tuokin laina vaatii.

Niin, tiedän olevani hyvätuloinen. Arvostan sitä.

Tuohon kun päälle pitäisi

Post by Mikko J
vielä vastikkeetkin maksaa. Omasta mielestäni tuntuvasti 20 vuoden lainaa
typerämpää on jäädä vuokra-asuntoon säästämään, sillä sellaista korkoa
säästöille on aika vaikea/mahdoton saada, ettei kämpän hankkiminen
lainarahalla heti kun se vain on mahdollista olisi kannattavampaa.

vuokralla asuminen on se kallein vaihtoehto -pitkän päälle.